Wenn man eine vermietete Wohnung erbt, stellen sich andere Fragen als bei einer leer stehenden Immobilie. Kann der bestehende Mietvertrag gekündigt werden? Ist eine Eigennutzung möglich? Oder ist es sinnvoller, die Wohnung weiterhin zu vermieten oder direkt zu verkaufen?
Wer eine vermietete Eigentumswohnung in Wiesbaden geerbt hat, sollte sich zunächst einen Überblick über das Mietverhältnis, die Unterlagen und den aktuellen Immobilienwert verschaffen. Wir erklären, worauf es jetzt ankommt.
Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen grundsätzlich auf die Erben über. Dazu gehören bei einer vermieteten Immobilie auch die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis. Der Mietvertrag endet durch den Tod des Eigentümers also nicht automatisch.
Als neuer Eigentümer sollten Sie deshalb zunächst alle wichtigen Unterlagen prüfen. Dazu gehören insbesondere:
Gerade bei der Mietkaution ist es wichtig zu klären, wo und in welcher Höhe sie hinterlegt wurde. Geldkautionen müssen grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
Wenn Sie die geerbte Wohnung selbst nutzen möchten, kann eine Eigenbedarfskündigung infrage kommen. Ein berechtigtes Interesse besteht beispielsweise, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden.
Dabei gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Für Vermieter verlängert sich die Frist abhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses: Nach fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate mehr, nach acht Jahren sechs Monate mehr. Zudem können Mieter einer Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen wegen besonderer Härte widersprechen.
In Wiesbaden ist außerdem eine Besonderheit zu beachten: Wurde eine bereits vermietete Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, kann eine besondere Kündigungssperrfrist gelten. Für entsprechende Veräußerungen nach dem 31. August 2019 beträgt diese acht Jahre. Ob diese Regelung im konkreten Erbfall greift, sollte individuell geprüft werden.
Als Erbe haben Sie grundsätzlich mehrere Möglichkeiten: Sie können das Mietverhältnis fortführen und die Eigentumswohnung als Kapitalanlage behalten, eine spätere Eigennutzung prüfen oder die Immobilie verkaufen.
Welche Variante für Sie am sinnvollsten ist, hängt unter anderem von Ihrer persönlichen Situation, dem Zustand der Wohnung, der aktuellen Miete und dem Marktwert ab. Bei mehreren Erben müssen Entscheidungen über eine zum Nachlass gehörende Immobilie zudem innerhalb der Erbengemeinschaft abgestimmt werden.
Grundsätzlich kann auch eine vermietete Wohnung verkauft werden. Das Mietverhältnis bleibt dabei bestehen und der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Der bekannte Grundsatz lautet: „Kauf bricht nicht Miete.“
In bestimmten Fällen kann außerdem ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehen. Dies betrifft insbesondere Situationen, in denen vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll und anschließend an einen Dritten verkauft wird. Ein allgemeines Vorkaufsrecht bei jedem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung besteht dagegen nicht.
Vor einem Verkauf empfiehlt es sich, neben den rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen auch den realistischen Marktwert der vermieteten Wohnung zu ermitteln.
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